Le rendement locatif est une notion absolument à connaître avant de vous lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Il s’agit d’un indicateur roi d’un placement, celui le plus utilisé et l’un des plus importants pour déterminer la pérennité et la viabilité de votre projet. Outre la mesure de la performance immobilière, il permet aussi de comparer l’opportunité d’un tel investissement avec d’autres actifs financiers. Pour cela, son calcul se doit d’être le plus précis possible. La plupart des investisseurs sont obsédés par ce chiffre. Or, un bon rendement est celui qui vous permet d’atteindre votre objectif tout en minimisant les risques. Vous souhaitez tout comprendre sur cet indicateur ? Découvrez plus de détails dans ce guide complet.
Par définition simple, le rendement locatif désigne un indicateur clé qui permet d’évaluer la performance d’un investissement immobilier locatif. Exprimé en pourcentage, il correspond essentiellement au ratio des revenus que génère un bien mis en location par rapport à son prix d’achat initial. Généralement, il se calcule sur une durée de 12 mois sur la base de l’investissement réalisé et des loyers perçus. Le taux d’un bon rendement se situe toujours entre 6 % et 8 % pour un appartement ou une maison, et peut s’élever jusqu’à 10 % à 15 % pour les locations saisonnières, les immeubles de rapport et les colocations.
Le premier intérêt de connaître ce rendement est de comparer les différents biens sur le marché dans un emplacement précis. Il permet de savoir le type de bien le plus rentable (studio, appartement 1 pièce ou 2 pièces, maison de grandes surfaces, etc.). Aussi, cet indicateur reste un critère important pour estimer le retour sur investissement, c’est-à-dire anticiper les revenus que vous pourrez percevoir.
Il existe plusieurs méthodes de calcul du rendement locatif. Les investisseurs ont leurs techniques, les agents immobiliers en ont une autre et idem pour les propriétaires. Ce qui est sûr, c’est qu’ils se réfèrent tous au taux de rendement locatif brut, net et net d’impôt.
Que vous cherchiez à générer un maximum de revenu ou que vous souhaitez investir à long terme, il faut fixer un objectif de rendement locatif minimum. Pour cela, vous devez être en mesure de maîtriser son calcul. Voici comment procéder.
Tout d’abord, pour dégager une meilleure rentabilité, il existe certains éléments à prendre en compte dans le calcul du rendement locatif. Ce sont :
En tant qu’investisseur, il ne faut surtout pas confondre le rendement locatif et la rentabilité locative. Le premier se réfère aux revenus générés par le logement mis en location, tandis que le second englobe ces revenus et l’évolution de la valeur du bien.
Le calcul d’un rendement locatif peut se faire en 3 méthodes différentes. Le premier est le calcul du rendement locatif brut, le plus simple et le plus facile à réaliser. Cet indicateur permet d’avoir une première idée si votre projet est rentable ou non. Voici sa formule :
À savoir que le calcul de ce type de rendement est loin d’être suffisant. Pour une spéculation plus précise, il faudra aller plus loin et donc prendre en compte les différentes charges, le coût du crédit immobilier et les dépenses liées à l’investissement. Pour cela, il existe le rendement locatif net, dont la formule est la suivante :
La troisième formule est le taux le plus fiable et le plus proche de la réalité. Il s’agit du calcul du rendement locatif net d’impôt. Tel son nom l’indique, il prend en considération tous les avantages fiscaux. Voici sa formule :
Pour vous aider à mieux comprendre ces formules, voici un exemple chiffré :
Sur la base de cet exemple, voici le taux de rendement généré par cet investisseur :
Il faut garder en tête que le rendement locatif évolue d’année en année. Cela, suivant l’augmentation des loyers et des charges, de la modification de la taxe foncière, et les nouvelles dépenses de travaux, d’entretien ou de réparation.
Un terme très souvent entendu par les investisseurs immobiliers, le cash-flow est également un indicateur ultime que ces derniers cherchent à tout prix maximiser. Il se calcule de manière mensuelle ou annuelle, en faisant la différence entre le loyer et la mensualité de crédit:
Comme dans le calcul du rendement locatif, il existe le cash-flow brut (ne prends pas en compte les charges et les impôts), le cash-flow net (tient compte des charges, mais pas les impôts) et le cash-flow net-net (prend tout en compte). À noter que le but de calcul est de savoir combien il vous reste tous les mois après le paiement de l’ensemble des frais.
L’emplacement de votre bien immobilier s’avère un point crucial pour profiter d’un meilleur rendement. Il peut optimiser ou non votre placement, d’où il est de mise de trouver les bonnes villes où investir. En France, le rendement locatif moyen est d’environ 5,9 %, et ce sont les centres villes et les grandes villes qui offrent des rendements plus élevés. Ici, la demande surpasse souvent l’offre.
Voici les villes qui offrent le meilleur rendement en France :
En revanche, pour la ville de Paris, la rentabilité locative est légèrement en baisse, soit un taux moyen de 3 %, étant donné que les prix d’achat des biens sont particulièrement élevés.
Le bon endroit où investir se situe donc dans les zones où les perspectives de rentabilité locative sont excellentes. Cela ne se trouve pas forcément à proximité de la ville où vous habitez actuellement. Il faut savoir que dans les zones rurales, les prix d’achat sont largement en dessous de la moyenne, et elles peuvent parfois dégager une bonne rentabilité. Cependant, si vous décidez d’investir dans les villes offrant les meilleurs rendements, alors tâchez de bien choisir le quartier ainsi que le type du bien.
Toutefois, le calcul d’un rendement locatif peut être un vrai désastre. Heureusement, il existe aujourd’hui plusieurs outils vous permettant de connaître ce taux en toute facilité, à l’instar d’un simulateur de rendement locatif. Il s’agit d’un instrument en ligne qui peut calculer la rentabilité précise de votre activité.
Pour ce faire, il vous suffit d’entrer les différentes informations clés, comme les loyers mensuels, les dépenses, les charges, le montant d’acquisition du bien et le coût du prêt immobilier. Le simulateur procède ensuite au calcul et vous donne une aperçue complète et détaillée du taux de votre rendement. Sur le marché, il existe différents types de simulateurs, à sélectionner selon vos besoins.
Le simulateur constitue un outil d’aide pour prendre une décision rapide et pratique. Il permet de gagner du temps et de réaliser des calculs précis. En quelques clics, découvrez si votre projet est rentable ou non.
En matière d’investissement, la recherche d’un bon rendement s’avère essentielle. Trouver l’emplacement et le bien idéaux ou adopter la bonne stratégie ne suffisent pas pour cela. Il existe d’autres façons d’améliorer votre rendement, même plusieurs années après l’achat.
Tout d’abord, le choix de la fiscalité constitue un élément non négligeable. Sur le marché et selon la ville sélectionnée, il existe des dispositifs de défiscalisation qui peuvent réduire votre impôt jusqu’à 21 %. Plusieurs options s’offrent à vous (la loi Pinel, la loi Denormandie et la loi Malraux) en fonction du type de votre logement. Donc, pour optimiser votre rendement, pensez à investir dans une ville où la fiscalité se montre avantageuse.
En outre, vous pouvez également vous tourner vers la location meublée. Par rapport à la location nue, un bien meublé propose une meilleure rentabilité avec le simple fait de louer l’appartement plus rapide et plus cher. Pour cela, vous pouvez opter pour le statut LMNP (Location meublée non professionnelle).
De même, le propriétaire peut également procéder aux travaux de rénovation afin d’améliorer la qualité de son bien et ensuite augmenter son loyer. Autre idée, l’investissement en SCPI (Société civile de placement immobilier) promet une belle rentabilité, d’un taux moyen de 5 % à 6 %.
Sur ce, le rendement locatif est une des meilleures façons de déterminer la pertinence d’un placement dans un bien destiné à la location. Il doit être calculé avant de vous lancer afin d’éviter les mauvaises surprises. Bien qu’il existe aujourd’hui un simulateur qui peut calculer vos rendements locatifs en seulement quelques clics, il vaut mieux faire appel à un professionnel en immobilier pour ce faire. Il saura calculer de manière précise le taux exact de votre rendement. De plus, il peut vous conseiller sur la bonne gestion de votre patrimoine.
Ainsi, n’hésitez pas à demander l’assistance d’une agence immobilière pour tous vos projets d’investissement. Une opération bien effectuée vous aidera à déterminer si votre placement est adapté à vos objectifs et à votre situation financière.
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